Die Rückzahlung eines Immobilienkredits beschränkt sich nicht darauf, über zwanzig Jahre eine feste Monatsrate zu zahlen. Hinter jeder Rate variiert die Verteilung zwischen amortisiertem Kapital und Zinsen, und diese Mechanik beeinflusst direkt die Gesamtkosten des Kredits. Die Methoden zur Berechnung, die dieses Funktionieren regeln, zu verstehen, ermöglicht es, fundiertere Entscheidungen zu treffen, sei es beim Abschluss oder während der Rückzahlung.
Konstante Amortisation oder konstante Monatsrate: zwei Berechnungslogiken zu unterscheiden
Die meisten Immobilienkredite in Frankreich funktionieren nach dem Prinzip der konstanten Monatsrate (klassischer amortisierbarer Kredit). Jeden Monat zahlt der Kreditnehmer den gleichen Betrag, aber der Zinsanteil sinkt allmählich zugunsten des zurückgezahlten Kapitals. Zu Beginn des Kredits machen die Zinsen den Großteil der Rate aus. Gegen Ende ist es umgekehrt.
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Die andere Logik, die für Privatpersonen weniger verbreitet ist, basiert auf einer konstanten Amortisation des Kapitals. Hier ist der zurückgezahlte Kapitalanteil jeden Monat identisch, aber die Zinsen, die auf das verbleibende Kapital berechnet werden, führen dazu, dass die Monatsrate im Laufe der Zeit sinkt. Die ersten Raten sind schwerer, die Gesamtkosten der Zinsen sind geringer.
Diese Wahl ist nicht trivial. Ein Kreditnehmer mit stabilen, aber begrenzten Einkünften wird die konstante Monatsrate bevorzugen, um sein monatliches Budget zu schonen. Ein Immobilieninvestor, der versucht, die Absetzbarkeit der Zinsen zu Beginn des Kredits zu maximieren, kann je nach gewählter Methode ein anderes steuerliches Interesse finden. Die Berechnungsmethoden für die Rückzahlung von Immobilienkrediten basieren auf präzisen mathematischen Formeln, die Zinssätze, Laufzeiten und das geliehene Kapital integrieren.
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Verfügbares Einkommen und HCSF-Norm: die Berechnung, die die Bank für Sie durchführt
Die theoretische Berechnung der Monatsrate reicht nicht aus. Die Bank wendet ihre eigenen Filter an, bevor sie einen Immobilienkredit genehmigt. Seit der Verschärfung der Empfehlungen des HCSF ist der maximale Verschuldungsgrad auf 35 % des Nettoeinkommens festgelegt, einschließlich der Kreditnehmerversicherung.
Diese Obergrenze ist nicht das einzige Kriterium. Die kreditgebenden Institute prüfen auch das verbleibende Einkommen, das heißt den Betrag, der nach Zahlung der Monatsraten und der festen Kosten verfügbar ist. Die Crédit Agricole erwähnt beispielsweise häufig geforderte Mindestbeträge:
- Zwischen 700 und 1.000 Euro für eine alleinstehende Person, je nach geografischer Lage und Lebensstil
- Zwischen 1.000 und 1.500 Euro für ein Paar, mit einem Zuschlag pro unterhaltsberechtigtem Kind
- Diese Schwellenwerte können die maximal akzeptierte Monatsrate reduzieren, selbst wenn der theoretische Verschuldungsgrad unter 35 % bleibt
Ein Kreditnehmer mit hohen Einkünften, aber drei unterhaltsberechtigten Kindern, kann eine niedrigere Monatsrate angeboten bekommen, als es die brutto Berechnung des Verschuldungsgrades erlauben würde. Das verbleibende Einkommen hat manchmal Vorrang vor dem Verschuldungsgrad in der Bankanalyse.
Vorzeitige Rückzahlung: eine Abwägung, die vom Zinssatz Ihres Kredits abhängt
Seinen Kredit vorzeitig zurückzuzahlen, scheint intuitiv vorteilhaft. Die Realität ist nuancierter, und die verfügbaren Daten erlauben es nicht, eine universelle Regel aufzustellen.
Für Kredite, die vor 2022 zu sehr niedrigen Zinssätzen (unter 2 %) aufgenommen wurden, bedeutet eine vorzeitige Rückzahlung, auf Geld zu verzichten, das anderswo eine höhere Rendite erzielen könnte. Die Einsparungen bei den Zinsen sind marginal, während das Sparen in andere Anlagen rationaler sein kann.
Im Gegensatz dazu neigt die Abwägung bei neueren Krediten mit Zinssätzen über 3,5 bis 4 % häufiger zugunsten der vorzeitigen Rückzahlung. Die noch zu zahlenden Zinsen über die verbleibende Laufzeit stellen eine signifikante Kosten dar, die durch die Rückzahlung beseitigt werden kann.
Die Vorfälligkeitsentschädigungen in die Berechnung einbeziehen
Die Banken erheben Vorfälligkeitsentschädigungen (IRA), um den Verlust von Zinsen auszugleichen. Dieser Betrag ist gesetzlich begrenzt, muss jedoch in die Berechnung einbezogen werden, um festzustellen, ob die Operation rentabel bleibt. Einige Verträge sehen in bestimmten Fällen (berufliche Versetzung, Tod des Ehepartners) Befreiungen von der IRA vor. Es bleibt eine grundlegende Voraussetzung, die Klauseln des Kreditangebots vor jeglichem Vorgehen zu überprüfen.
Kreditnehmerversicherung: der oft unterschätzte Kostenfaktor in der Gesamtrechnung
Die Kreditnehmerversicherung stellt einen wachsenden Teil der Gesamtkosten eines Immobilienkredits dar. Bei einem langfristigen Kredit kann ihr kumulierter Anteil mit dem der Zinsen selbst konkurrieren, insbesondere wenn der nominale Zinssatz des Kredits niedrig ist.
Es existieren zwei Berechnungsmodi:
- Die Versicherung, die auf dem ursprünglich geliehenen Kapital basiert, bei der die Prämie während der gesamten Laufzeit des Kredits fix bleibt, unabhängig vom verbleibenden Kapital
- Die Versicherung, die auf dem verbleibenden Kapital basiert, bei der die Prämie im Laufe der Rückzahlungen sinkt, was die Gesamtkosten reduziert, aber die ersten Raten erhöht
Das Gesetz Lemoine erlaubt es, die Kreditnehmerversicherung jederzeit ohne Kosten oder Strafen zu wechseln. Dieses Instrument verändert die Gesamtkosten des Kredits und sollte regelmäßig neu berechnet werden, insbesondere für Kreditnehmer, die bei der Unterzeichnung eine Gruppenversicherung der Bank abgeschlossen haben.
Die Versicherung in den effektiven Jahreszins (TAEG) einbeziehen, um zu vergleichen
Der effektive Jahreszins (TAEG) umfasst die Versicherung, die Bearbeitungsgebühren und die Garantiegebühren. Es ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Kreditangebote zu vergleichen. Die nominalen Zinssätze zu vergleichen, ohne die Versicherung einzubeziehen, verfälscht die Analyse und kann dazu führen, dass das teuerste Angebot gewählt wird.
Ein Kreditnehmer, der seine Versicherung während der Laufzeit des Kredits neu verhandelt, verändert damit seinen tatsächlichen TAEG, auch wenn der nominale Zinssatz des Kredits unverändert bleibt. Diese oft vernachlässigte Neuberechnung kann über die verbleibende Laufzeit des Kredits erhebliche Einsparungen darstellen.
Die Berechnung der Rückzahlung eines Immobilienkredits beschränkt sich nicht auf eine mathematische Formel, die auf den Zinssatz und die Laufzeit angewendet wird. Das verbleibende Einkommen beeinflusst die Monatsrate ebenso wie der Verschuldungsgrad, die Wahl des Versicherungsmodells hat Auswirkungen auf die Gesamtkosten, und die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung hängt vom Jahrgang Ihres Kredits ab. Jeder Parameter interagiert mit den anderen, was die personalisierte Amortisationstabelle nützlicher macht als jede generische Simulation.